Top-Tipps für Ihre nächste Wohnungsbesichtigung | BRW

Darauf sollten Sie achten – inklusive Checkliste zum Abhake

Sie haben einen Besichtigungstermin für Ihre Wunschimmobilie ergattert?

Mit der richtigen Vorbereitung finden Sie heraus, ob Ihr Traumobjekt, das Sie bisher nur auf Bildern gesehen haben, auch in der Realität Bestand hat und eine lohnende Investition werden kann. 

Denn: Ein Immobilienkauf ist eine Entscheidung, die Sie Ihr Leben lang begleiten wird. Ob als Eigenheim oder als Kapitalanlage. Deshalb sollten Sie Ihre Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen, um unliebsame Überraschung in der Zukunft zu vermeiden.

In diesem Artikel geben wir Ihnen eine stichhaltige Agenda mit an die Hand, die Ihren Blick bei der nächsten Wohnungsbesichtigung schärfen wird.

Ziel der Top 10-Liste: Eine fundierte Sammlung an guten Verhandlungs- und Kaufargumenten sein, die Ihnen dabei hilft, am Ende die für Sie richtige Entscheidung zu treffen. 

Wohnraum macht nur einen Teil der Besichtigung aus

Grundsätzlich gilt es bei Besichtigungsterminen Folgendes zu beachten: Man unterscheidet bei der Wohnungsbesichtigung zwischen zwei Dingen: dem Zustand der Wohnung selbst und dem Zustand des Hauses, in dem sie sich befindet. Im Falle einer reinen Hausbesichtigung lassen sich alle Tipps ebenfalls anwenden.

Top 1: Genereller Zustand der Wohnung

Liebe auf den ersten Blick – gibt es auch bei der Wohnungsbesichtigung. Doch nachdem Sie die Räumlichkeiten auf sich wirken haben lassen und vor dem inneren Auge vielleicht schon Ihre zukünftige Wohnung eingerichtet haben, ist es Zeit für den Faktencheck. 

Mit dem Ziel: mögliche Sanierungskosten vorhersehen und Wertsteigerungsargumente für Ihre Wohnung sammeln - falls Sie überlegen, die Wohnung als Kapitalanlage zu nutzen.

Sind die Fenster in den letzten Jahren ausgetauscht worden? Gerade in Altbauwohnungen sind schlecht isolierte Fenster echte Energiefresser. Hier könnten kostspielige Sanierungsarbeiten auf Sie zukommen.

Auch die Art und Weise, wie Ihre Vormieter in der Immobilie gewohnt haben, kann beeinflussen, was Sie zukünftig in Ihrer neuen Immobilie erwartet: Gibt es in den Ecken der Wohnung Anzeichen für Feuchtigkeit? Das potenzielle Schimmel-Risiko könnte enorme Schäden und damit verbundene Kosten verursachen.

Auf das Pluskonto zahlt eine schöne Küche ein: wie alt ist die eingebaute Kochnische, in welchem Zustand ist sie? Eine ansehnliche Küche ist ein klares Attraktivitäts-Argument, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen: dadurch können Sie die Kaltmiete ohne Weiteres etwas höher ansetzen.

Direkt zu Beginn der Wohnungsbesichtigung stellt sich auch die Frage, welchen Mieterkreis Sie erschließen wollen. Wenn Sie überlegen, die Wohnung als Wohngemeinschaft zu vermieten, sollten Sie zum Beispiel darauf achten, dass alle Räume einzeln begehbar sind.

Checkliste:

• Fenster in den letzten Jahren getauscht worden?
• Anzeichen für Feuchtigkeit
• Küche bereits vorhanden?
• Zustand der Küche?
• Räume einzeln begehbar?

Top 2: Zustand des Badezimmers

Auch beim Badezimmer lohnt es sich, vorausschauend zu denken, da vor allem hier zukünftige Renovierungsarbeiten wahrscheinlich sind. 

Wie ist der aktuelle, generelle Zustand des Bades, samt der sanitären Anlagen? Fragen Sie am besten den Makler nach der letzten Renovierung des Bades. Eine absehbar nötige Renovierung sollten Sie unbedingt beim Kauf mitdenken. Je nach Größe und Anspruch ist hier mit einem zusätzlichen Kostenfaktor ab 4.000 Euro aufwärts zu rechnen. 

Generell gilt im Badezimmer: ein Fenster ist ein ganz klares Plus, da so regelmäßiges Lüften möglich ist. Die Schimmelgefahr wird um ein Vielfaches gesenkt. 

Was die meisten bei der Badbegehung übersehen, ist die geleistete Arbeit bei der Verfugung der Badfliesen. Sind die Fliesen sauber gelegt? Gibt es bei der Verfugung Anzeichen für Undichtigkeit oder gar Schimmel? Gerade im Detail schlummern mögliche Kostenfallen.

Je nachdem an welche Zielgruppe Sie weitervermieten möchten, stellt sich die Frage nach der Barrierefreiheit des Bads. Gibt es einen ebenerdigen Zugang zur Dusche? Können bei Bedarf zusätzliche Haltegriffe angebracht werden?

Checkliste:

• Fenster im Bad?
• zeitnahe Renovierung nötig?
• saubere Verfugung?
• Barrierefreiheit?

Top 3: Balkon

Gerade in Städten ist ein Balkon von unschätzbarem Wert, ob für lauschige Sommerabende oder ganz pragmatisch zum Wäschetrocknen.

Für Sie bedeutet das: ein Balkon steigert die Attraktivität Ihrer Immobilie enorm und erschließt einen größeren Abnehmerkreis, wenn Sie weitervermieten. Doch auch hier lohnt es sich, wachsam zu sein.

In welchem Zustand ist der Balkon? Sind Risse zu sehen? Aufgrund statischer Besonderheiten kann ein renovierungsbedürftiger Balkon zu einem immensen Kostenfaktor werden. Gerade auch Outdoor schützt eine professionelle Verfliesung vor Wasserschäden – und vor damit verbundenen Kosten.

Checkliste:

• Balkon vorhanden?
• Zustand des Balkons?
• saubere Verfliesung?

Top 4: Spezialfall Erdgeschosswohnung

Die Etage, in der sich Ihre Wohnung befindet, ist ein entscheidendes Kriterium für die Größe des potenzielles Mieterkreises.

Für den Fall, dass das Besichtigungsobjekt eine Erdgeschosswohnung ist, sollten Sie den Blickschutz mitdenken. Lässt die Lage ausreichend Privatsphäre zu? Hier haben Hochparterre-Wohnungen einen Vorteil gegenüber Tiefparterre-Wohnungen, da sie sich doch nochmal ein gutes Stück vom Erdboden abheben. 

Zu beachten ist außerdem, dass Erdgeschosswohnungen aufgrund der Bodennähe ein erhöhtes Risiko haben, was Feuchtigkeitsbefall angeht. Hier lohnt es sich besonders genau hinzusehen, um mögliche Schimmelfallen zu entdecken.

Checkliste:

• Privatsphäre gewahrt?
• Feuchtigkeitsvorkommen?

Top 5: Spezialfall Dachgeschosswohnung

Eine Dachgeschosswohnung – ist oft Fluch und Segen zugleich. Ein herrlicher Ausblick entschädigt im Hochsommer aber nur selten die tropischen Temperaturbedingungen, die in der Wohnung vorherrschen können.

Eine eingebaute Klimaanlage ist dabei die ersehnte Rettung – und steigert die Attraktivität Ihres Objekts.

Nachteilig wirken sich Dachschrägen und Dachfenster aus, da der eingeschränkte Platz den Mieterkreis verkleinert.

Checkliste:

• Klimaanlage eingebaut?
• Dachschrägen vorhanden?

Fazit:

Ein Immobilienkauf - als Anlage oder Eigenheim - kann eine wertvolle Investition in Ihre Zukunft sein. Doch gilt zu beachten: Ein Immobilienkauf ist keine einmalige Ausgabe.  Folgekosten und zukünftige Sanierungsarbeiten müssen vorausschauend einkalkuliert werden, um möglichen Kostenfallen zu entgehen. 

Top 6: Genereller Zustand des Hauses (außen)

Die Besichtigung des eigentlichen Wohnraums macht nur einen Teil der Besichtigung aus. Der Zustand des Hauses beeinflusst den Wert Ihrer Wunschimmobilie erheblich. Denn: Als zukünftiges Mitglied der Mietergesellschaft, können in puncto Haussanierung ebenfalls Kosten auf Sie zukommen.

Wichtig zu wissen: Gebäude haben nur eine begrenzte Lebensdauer – bevor umfassende Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen. Die sogenannte Restnutzdauer beträgt in der Regel 60 bis 80 Jahre.

Abfragen sollten Sie deshalb unbedingt das Baujahr des Hauses. Ist das Baujahr vor oder nach 1980? Falls das Haus zuvor gebaut wurde: ist es regelmäßig saniert worden?

Der Blick bei der Gebäudesichtung geht am besten von außen nach innen: Sind außergewöhnlich große Risse in der Fassade zu erkennen? Gibt es sonstige äußere sichtbare Schäden? 

Ein entscheidender Faktor ist die verbaute Wärmedämmung. Durch neue Klimagesetze ist eine Erneuerung der Gebäudeisolierung älterer Häuser unvermeidlich. Das kann sehr kostspielig werden.

Der Vorteil einer zeitgemäßen Isolierung: die Nebenkosten fallen durch geringere Heizkosten niedriger aus. Als Vermieter können Sie die Kaltmiete automatisch etwas höher ansetzen. 

Besondere Zugeständnisse wie zum Beispiel Teilgartennutzung, hauseigene Parkplätze oder Garagen werten das Objekt ebenfalls auf. 

Checkliste:

• allgemeiner Zustand: Risse/Schäden erkennbar?
• Baujahr vor oder nach 1980? – Restnutzdauer beachten
• modernisierte Wärmedämmung?
• Garten, Garage o. Parkplätze?

Top 7: Begutachtung Treppenhaus

Für ein intaktes und sicheres Treppenhaus sind Sie als zukünftiger Vermieter ebenso zuständig.

Eine Begehung des Treppenhauses ist ratsam, um mögliche Instandsetzungen vorauszusehen.

Sind Schäden oder Risse offen sichtlich? Ist das Treppengeländer einwandfrei? Auch aus versicherungstechnischer Sicht ein wichtiger Punkt, der gerne übersehen wird.

Checkliste:

• Schäden, Risse?
• Geländer, Treppen intakt?

Top 8: Begutachtung des Fahrstuhls

Ein Fahrstuhl macht Ihre Wohnung barrierefrei(er), was den potenziellen Mieterkreis erhöht und beispielsweise Rentner miteinschließt.

Doch auch hier ist ein prüfender Blick ratsam: Ist der Fahrstuhl gepflegt und in einem technisch guten Zustand? Als Wohnungseigentümer können Sie anteilig an Gebühren und Erneuerungskosten beteiligt werden.

Checkliste:

• Fahrstuhl vorhanden
• Zustand des Fahrstuhls
• Mögliche Gebühren beachten

Top 9:  Begutachtung des Kellers

Bei der Kellerbegehung gilt ein besonderes Augenmerk der Stromanlage. Ist diese seit Bau erneuert worden? Eine Reparatur der Anlage kann ebenfalls kostspielig werden.

Der Zustand des Kellers verrät auch viel über den Allgemein-Zustand des Hauses: Sind Fundamentschäden zu erkennen? Gibt es etwaige Anzeichen für Wasserschäden? Gerade im Keller schwelen gerne Feuchtigkeitsprobleme, die sich auf das gesamte Wohnhaus auswirken können. 

Für die potenziellen Mieter ist ein trockenes, sauberes Kellerabteil ebenfalls ein Pro-Argument.

Checkliste:

• Zustand Stromanlage
• Wasserschäden zu sehen
• Zustand Kellerabteile

Top 10: Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein Kennenlernen der übrigen Wohnungseigentümer beugt unvorhergesehene Streitigkeiten und Uneinigkeiten vor.

Hiernach können Sie auch besser beurteilen, ob das von Ihnen zu bezahlende Hausgeld angemessen ist.

Das Hausgeld, das für laufende Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten genutzt wird, sollten Sie unbedingt bei der Errechnung der zukünftigen Kaltmiete mit einkalkulieren. 

In der Regel hängt das Hausgeld stark von der Wärmedämmung des Hauses ab.

Checkliste:

• Wohnungseigentümergemeinschaft kontaktieren
• Hausgeld angemessen?

Fazit:

Ein Immobilienkauf - als Anlage oder Eigenheim - kann eine wertvolle Investition in Ihre Zukunft sein. Doch gilt zu beachten: Ein Immobilienkauf ist keine einmalige Ausgabe.  Folgekosten und zukünftige Sanierungsarbeiten müssen vorausschauend einkalkuliert werden, um möglichen Kostenfallen zu entgehen.