Steuern sparen mit Ihrer Immobilie – So geht‘s

Willkommen im Eigenheim? Willkommen im Steuer-Dschungel! Neben der monatlichen Tilgungsrate kommen auf Immobilienbesitzer auch einige steuerliche Finessen zu.

Die gute Nachricht: Sie können diese durchaus zu Ihrem Vorteil nutzen und so Ihrem Ziel früher näherkommen:

Die Gesamtrendite Ihres Kaufobjekts so schnell wie möglich in den positiven Bereich zu verlagern.

Dieser Artikel verschafft Ihnen eine Übersicht, welche Steuer-Sparmaßnahmen Sie kennen müssen, welchen Spielraum Sie beim Absetzen der Steuer haben und von welchen steuerlichen Schlupflöchern Sie besser die Finger lassen.

Kapitalanlage oder Eigenheim?

An erster Stelle steht die Frage nach dem geplanten Verwendungszweck Ihrer Immobilie: Kapitalanlage oder Eigenheim?

Denn je nachdem, ob Sie das erworbene Objekt als Kapitalanlage weitervermieten oder aber selbst als Wohnraum nutzen, ergeben sich teils grundlegende Unterschiede in steuerlichen Angelegenheiten.

1. Fall: Immobilie als Kapitalanlage

Gesamtrendite – das Maß aller Dinge

Generell und vor allem gilt: Die steuerliche Attraktivität einer Kapitalanlage ist groß. Trotzdem ist sie mit Vorsicht zu genießen.

Die zu erwartende Steuerersparnis darf nicht an erster Stelle Ihrer Kaufmotivation stehen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet zwar umfassende steuerliche Vorteile gegenüber anderen Anlagen. Aber: Der steuerliche Vorteil macht nur einen Teil der Gesamtrendite des Objekts aus. 

Sprich: Ein Kauf macht nur dann Sinn, wenn die Gesamtrendite am Ende positiv ist.

Deshalb empfiehlt sich beim Immobilienkauf eine eingehende Prüfung des Objekts - inklusive eines wasserdichten Finanzierungsplans - bevor Sie Ihre Steuerersparnisse hochrechnen und einkalkulieren.

Denn in einigen wenigen Fällen ist es tatsächlich schon passiert, dass aus der vermeintlich sicheren Geldanlage, eine finanzielle Mehrbelastung geworden ist.  

Grunderwerbssteuer geschickt senken

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils zu zahlen.

Wichtig beim Kauf Ihrer Immobilie: Die Grunderwerbssteuer errechnet sich durch den notariell beglaubigten Kaufpreis. Deshalb ist eine saubere Trennung zwischen dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie und etwaigen Sonderausweisungen wie dem Mobiliar zu treffen.

Doch Vorsicht: Eine neue Küche lässt sich ohne Probleme aus dem Notarvertrag herausrechnen. Bei sanitären Anlagen und anderen nicht beweglichen Teilen, sollten Sie eher auf diese Möglichkeit verzichten. 

Zinskosten als Werbungskosten absetzen

Der mit entscheidendste Sparposten auf lange Sicht: Sie können die Zinsen Ihrer monatlichen Tilgungsraten in Form von Werbungskosten* in Ihrer Steuererklärung geltend machen. 

Wichtig: Die Tilgungsrate selbst ist nicht absetzbar.

Tipp: Deshalb kann es aus steuerlichem Blickwinkel ratsam sein, die Tilgung auf lange Sicht recht niedrig zu halten, um über einen längeren Zeitraum von diesem Steuervorteil zu profitieren. 

Diese Vorgehensweise hängt jedoch stark von Ihrer Risikobereitschaft sowie anderen Faktoren, wie zum Beispiel Ihrem Eigenkapital, ab. Prüfen Sie deshalb vorher genau, ob dieses Sparmodell für Ihren Fall in Frage kommt.

Anmerkung*: Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (bspw. Mieteinnahmen) dienen.

Langfristige Gebäude-Abschreibung

Unter Abschreibung wird die Erfassung und Verrechnung von Wertminderung bei Wirtschaftsgütern und Vermögensgegenständen verstanden. 

Sprich: Ihre frisch erworbene Immobilie verliert im Laufe der Zeit an Wert, da Renovierungskosten zukünftig immer wahrscheinlicher werden. 

Diese angenommene Wertminderung können Sie steuerlich geltend machen. In Deutschland gilt seit 2005 ein lineares Abschreibungsmodell. Das bedeutet, dass der Kaufpreis Ihrer Immobilie – ohne Grundstück – über einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden kann. Hierbei gilt ein Abschreibungssatz von 2 bis 2,5%.

Welcher Abschreibungssatz auf Ihre Immobilie zutrifft, hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. Der höhere Abschreibungssatz von 2,5% greift bei Immobilien mit einem Baujahr vor 1925. Das ergibt sich aus dem wahrscheinlich höheren Sanierungsaufwand.

Beispielrechnung für eine jährliche Abschreibung:

Zum besseren Verständnis:

Eine Person kauft im Jahr 2000 eine Eigentumswohnung mit dem Baujahr 1975 für umgerechnet 100.000 Euro. Der Bodenwert beträgt 20.000 Euro. So kann die Person bis 2050 jährlich 1.600 Euro abschreiben. Entscheidend für den Abschreibungszeitraum ist dabei nur das Kaufjahr, nicht das Baujahr. Das Baujahr bestimmt wiederum die Höhe des Abschreibungssatzes.

Aufpassen: Abschreiben ist nicht gleich Absetzen

Oft wird Abschreibung im Kontext des Absetzens missverstanden. 

Viele nehmen fälschlicherweise an, dass der Abschreibungs-Betrag direkt von der Steuerschuld abgezogen wird.

Abschreiben bedeutet jedoch, dass der entsprechende Betrag nur vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen wird – und Steuern nur auf den übrigbleibenden Betrag fällig werden.

Das heißt: Wenn besagte Person ein steuerpflichtiges Einkommen von 40.000 Euro hat, wird durch die Möglichkeit der Abschreibung der steuerpflichtige Betrag auf 38.400 Euro reduziert. Geht man einfacherweise von einem Steuersatz von 30% aus, spart die Person effektiv circa 500 Euro Steuern. 

Feinheiten, die den Unterschied machen können

Es gibt viele weitere Optionen und Bereiche, in denen Sie eine Steuerersparnis für sich herausholen können.

Beispielsweise bei den laufenden Betriebsausgaben: bei der Entrichtung der Grundsteuer für Eigentümer, bei den Kosten für Kontoführung oder den Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. 

Auch punktuell auftretende Kostenpunkte lohnen sich geltend zu machen: etwa Gebäudereparaturen, Renovierungskosten und Maklergebühren. 

Prüfen Sie auch, ob Sonderfälle auf Ihre Immobilie zutreffen: beispielsweise Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien oder bei Vermietung an Verwandte.

2. Fall Eigenheim

Steuerlicher Nachteil bei Eigenheim-Nutzung 

Was Sie beim Kauf Ihres zukünftigen Eigenheims unbedingt bedenken sollten: 

Es gibt einige Möglichkeiten zur Steuerersparnis - diese sind jedoch längst nicht so umfassend und lukrativ, wie beim Kauf einer Immobilie, die Sie als Kapitalanlage nutzen.

Denn: steuerlich wird eine selbstbewohnte Immobilie als Konsumgut behandelt, die nicht mehr vom Einkommenssteuergesetz (§10e EstG) gefördert wird. Auch die staatliche Eigenheimzulage gibt es seit 2006 nicht mehr.

Ein klarer Wermutstropfen, über den Sie vor dem Kauf Bescheid wissen sollten: Zinsen für den Eigenheimkredit und laufende Renovierungskosten können in Ihrer Steuererklärung nicht abgesetzt werden.

Grunderwerbssteuer bemisst sich ebenfalls am Kaufpreis

Positiv ist dagegen: Bei der geplanten Immobilien-Nutzung als Eigenheim richtet sich die Grunderwerbssteuer ebenfalls nach dem Kaufpreis. 

Auch an dieser Stelle lohnt es sich, eine trennscharfe Unterscheidung von eigentlicher Immobilie und beweglichem Mobiliar zu vollziehen. So können Sie den Kaufpreis aus steuerlicher Sicht geschickt senken, um einen Teil der Grunderwerbssteuer einzusparen. 

Doch Aufpassen: Maß und Fingerspitzengefühl ist bei der Auswahl der Kleinobjekte, die Sie aus dem notariell beglaubigten Kaufpreis herausrechnen, gefragt.

Steuern sparen bei der Instandhaltung und Pflege der Immobilie

Für Eigenheimbesitzer sind in der Regel nur außergewöhnliche Belastungen absetzbar. Zu außergewöhnlichen Belastungen zählen einige Maßnahmen, die zur laufenden Instandsetzung und Pflege des Objekts dienen:

Zum Beispiel die Kosten für haushaltsnahe Dienstleitungen wie Putz- und Hausmeisterservice sowie Gartenarbeiten.

Doch Achtung hierbei: Es dürfen hier nur bis zu 20% und maximal 4.000 Euro jährlich abgesetzt werden. 

Gleiches gilt für Handwerksleistungen: Absetzbar sind hier ebenfalls nur 20% und insgesamt höchstens 1.200 Euro.

Gut zu wissen: In diesem Zusammenhang werden nur reine Arbeitsstunden der jeweiligen Dienstleistung anerkannt. Materialkosten sind von den Eigentümern im vollen Umfang selbst zu zahlen.

Tipp: Bei Rechnungen für Dienstleistungen inklusive Materialaufwand unbedingt auf eine klare Trennung von Stundenlohn und Materialkosten bestehen. Die ausgewiesenen Stunden können Sie dann in Summe geltend machen.

Rechenbeispiel: Der Höchstbetrag von 1.200 Euro Handwerkskosten lässt sich nur absetzen, wenn die Gesamtsumme der Arbeitsstunden 6.000 Euro beträgt.

Steuerliche Zugeständnisse bei Schäden durch Naturgewalten

Steuerliche Sonderregelung gibt es bei anfallenden Reparaturarbeiten, die unverschuldet, unvorhergesehen und unplanbar auf Sie zukommen: 

Bei Schäden am Haus, beispielsweise bei Sturm oder Überschwemmung, können notwendige Reparaturen steuerlich geltend gemacht werden.

Doch aufpassen: Diese Sonderregelung tritt nur in Kraft, wenn keine andere Gebäudeversicherung einspringt.

Abschreibung bei denkmalgeschützten Häusern

Für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, gelten weitere steuerliche Zugeständnisse. Es ist möglich, anfallende Sanierungskosten für die Instandhaltung und Wahrung des Denkmalschutzes zu einem Satz von 9% abzuschreiben. Allerdings nur über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Bei Selbstnutzung: Erbschafts- und Spekulationssteuer sparen

Bei der Immobiliennutzung als Eigenheim sollten Sie sich frühzeitig mit den Erbschaftsmodalitäten auseinandersetzen und wissen, was es mit der Spekulationssteuer* auf sich hat. Durch das Einhalten von gewissen Vorgaben und Fristen können Sie und Ihre Erben erheblich Steuern sparen.

Beispiel:

Erbt ein Kind das Elternhaus, dessen Wert über dem des persönlichen Steuerfreibetrags liegt (in diesem Fall über 400.000€), bleibt die Erbschaft komplett steuerfrei, wenn:

der Erbe oder die Erbin 10 Jahre selbst darin wohnt und die Gesamtwohnfläche nicht mehr als 200qm beträgt.

Anmerkung*: eine Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn eine geerbte beziehungsweise erworbene Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren gewinnbringend weiterverkauft wird.

Achtung beim Verkauf: Spekulationsfrist berücksichtigen

Bei einer vermieteten Immobilie liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren. Das heißt: Erst nach zehn Jahren können Sie die erworbene Immobilie gewinnbringend weiterverkaufen.

Eine weitaus kürzere Frist gilt, wenn Sie die Immobilie als Eigenheim nutzen. Sie können das Objekt bereits nach drei Jahren weiterverkaufen, wenn Sie die Immobilie in diesem Zeitraum durchgängig selbst bewohnt haben. Im Falle einer Selbstnutzung von Beginn an, sind weder Fristen zu beachten noch Steuern auf den Verkaufsgewinn zu entrichten.

Fazit:

Geschicktes Steuersparen kann die Finanzierungslaufzeit Ihrer Immobilie verkürzen. Doch: das Steuersparen macht nur einen Teil der Gesamtrendite aus. Deshalb darf die kalkuliert Steuerersparnis nicht die Grundlage Ihres Finanzierungsplans sein. Außerdem: Für die Steuerersparnis im Zusammenhang Ihrer Immobilie ist der Verwendungszweck entscheidend. Eine Immobilie als Kapitalanlage verspricht weitaus mehr Ersparnis als eine Nutzung als Eigenheim.